日前召开的中央政治局会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。6月份，个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点，有望进一步释放市场需求。专家表示，要着力提高信贷政策精准度。
房贷利率稳中有降
上半年，新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107个BP(基点)。贝壳研究院监测数据显示，6月份贝壳百城首套、二套主流房贷利率分别较去年同期回落42个BP、17个BP。
房贷利率下行，主要与两方面因素有关。一方面，贷款市场报价利率(LPR)改革效能持续释放。“99%房贷选择的是浮动利率机制，即以LPR为基准，签贷款合同时选择一个加点，根据当时市场供需关系、商定加点幅度。”中国人民银行货币政策司司长邹澜说。6月20日，5年期以上LPR下降10个基点至4.2%，房贷利率随之下行。另一方面，去年12月份，首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，已有多个城市结合自身实际，下调或取消新发放首套房利率下限，进而推动房贷利率整体下行。
与此同时，各家银行放款速度也保持在较高水平。贝壳研究院监测数据显示，6月份贝壳百城银行平均放款周期为23天，维持较快放款速度。“通常情况下，银行会在6月底前集中发放个人住房贷款。”东方金诚首席宏观分析师王青表示，受此影响，叠加部分城市下调首付比例，今年6月份居民中长期贷款增加4630亿元，同比多增463亿元，超出市场预期。
理性看待需求变化
在贷款价格下降、放款速度提升的综合作用下，个人住房需求有所回升。但目前市场上仍有部分声音质疑住房需求。
质疑主要集中在两方面。一是个人住房贷款余额减少。邹澜表示，与同期商品房销售规模直接相关的，是个人住房贷款的投放数据，而不是余额数据。从投放数据看，上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放5100多亿元。个人住房贷款余额之所以减少，与部分居民提前还贷有关，并不能说明住房需求不足。“由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生变化，居民使用存款、减少其他投资提前偿还存量贷款现象大幅增加。”邹澜说。
二是商品房销售有所下滑。“一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行。”国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖说。上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年，销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。贝壳研究院监测数据显示，目前消费者看房仍较为积极，5月份重点50城带看客户量与4月份相比基本持平，同比仍有超三成的增长。
由此可见，合理住房需求仍在持续释放，接下来要协同做好供给端保障。“金融部门按照党中央、国务院部署，配合有关部门加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定。”邹澜说。一方面，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目建设、保障项目交付。另一方面，稳定债券、股权等重点融资渠道。去年11月份以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持;中国证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
政策仍有优化空间
当前备受市场关注的是，个人住房金融政策是否有优化空间，尤其集中在提前还贷、存量房贷利率调整等事项上。关于提前还房贷，金融管理部门已作出部署，要求商业银行强化“以客户为中心”理念，按照合同约定、做好客户的提前还款服务工作。今年2月份，原中国银保监会已会同中国人民银行召开部分商业银行座谈会，要求银行加快处理积压申请。
“关于存量房贷利率调整，接下来有两种可能性，即直接降、间接降。”招联金融首席研究员董希淼说，前者是指变更合同条款，后者是指贷款以新换旧。“按照市场化、法治化原则，我们支持、鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者用新发放贷款置换原来存量贷款。”邹澜说，提前还房贷是居民资产配置的一个调整，尽管5年期以上LPR下行了0.45个百分点，但由于约定的加点幅度在合同期限内固定不变，因此，前些年发放的存量房贷利率仍处于相对较高水平，这导致了提前还款大幅增加。
需要注意的是，由于贷款合同变更、贷款置换涉及商业银行的自主经营权，具体事项仍需借款人与商业银行在合法合规的前提下协商一致。“银行尤其是国有大行应意识到，降低存量房贷利率是一个当下痛苦、长远有利的选择。”董希淼说，提前还款、降低存量房贷利率都会影响银行收益，但从长远看，后者有助于增强客户黏性、稳定存量客户。
“接下来，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”邹澜说，人民银行将深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持“房住不炒”定位，配合相关部门和地方政府扎实做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。
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